임대차계약 묵시적갱신 효과 알아보기

 

임대차계약은 우리 일상생활에서 매우 중요한 부분을 차지합니다. 특히 상가건물을 임차하여 사업을 하는 분들에게는 더욱 그렇죠. 그런데 계약 기간이 끝났다고 해서 항상 새로운 계약을 체결해야 하는 것은 아닙니다. 바로 '묵시적갱신'이라는 제도가 있기 때문인데요. 오늘은 이 임대차계약 묵시적갱신의 효과에 대해 자세히 알아보도록 하겠습니다.

묵시적갱신이란 무엇인가?

묵시적갱신은 임대차기간이 끝난 후에도 임대인과 임차인 사이에 계약해지에 관한 특별한 의사표시가 없는 경우, 임대차관계가 자동으로 연장되는 것을 말합니다. 이는 「민법」과 「상가건물 임대차보호법」에 모두 규정되어 있는 중요한 제도입니다.

묵시적갱신의 법적 근거

묵시적갱신의 법적 근거는 다음과 같습니다:

1. 「상가건물 임대차보호법」 제10조제4항
2. 「민법」 제639조

이 두 법률에 따라 임대차계약이 묵시적으로 갱신될 수 있습니다.

묵시적갱신의 효과

묵시적갱신이 발생하면 어떤 효과가 있을까요? 「상가건물 임대차보호법」과 「민법」에 따라 약간의 차이가 있습니다.

「상가건물 임대차보호법」에 따른 묵시적갱신의 효과:

1. 종전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다.
2. 임대차의 존속기간은 2년으로 봅니다.
3. 임차인은 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있습니다.

「민법」에 따른 묵시적갱신의 효과:

1. 전의 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다.
2. 제3자가 제공한 담보는 기간의 만료로 소멸합니다.
3. 기간의 약정이 없는 임대차로 간주되어 당사자가 언제든지 계약의 해지를 통고할 수 있습니다.

묵시적갱신의 적용 조건

묵시적갱신이 적용되기 위해서는 특정 조건을 충족해야 합니다. 「상가건물 임대차보호법」과 「민법」에 따라 그 조건이 조금 다릅니다.

「상가건물 임대차보호법」에 따른 적용 조건:

1. 임대차기간이 끝났을 것
2. 임대인이 임대차기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신거절 또는 계약조건변경의 통지를 하지 않았을 것

「민법」에 따른 적용 조건:

1. 임대차기간이 끝난 후에도 임차인이 상가건물을 계속 사용·수익하고 있을 것
2. 임대인이 상당한 기간 동안 임차인의 사용·수익에 이의를 제기하지 않았을 것

임대인과 임차인의 권리와 의무 변화

묵시적갱신이 발생하면 임대인과 임차인의 권리와 의무에도 변화가 생깁니다.

임대인의 경우:

1. 묵시적갱신 후에도 종전과 동일한 조건으로 임대차 관계가 유지됩니다.
2. 「상가건물 임대차보호법」의 경우, 2년의 임대차기간이 보장됩니다.
3. 「민법」의 경우, 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 통고 후 6개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

임차인의 경우:

1. 종전과 동일한 조건으로 임대차를 계속할 수 있습니다.
2. 「상가건물 임대차보호법」의 경우, 언제든지 갱신된 임대차계약을 해지할 수 있으며, 해지 통지 후 3개월이 지나면 효력이 발생합니다.
3. 「민법」의 경우, 언제든지 계약 해지를 통고할 수 있으며, 통고 후 1개월이 지나면 해지 효력이 발생합니다.

실제 사례로 보는 묵시적갱신

묵시적갱신이 실제로 어떻게 적용되는지 몇 가지 사례를 통해 알아보겠습니다.

사례 1: 임대인의 갱신 거절 통지 지연

창원지방법원의 판결 사례에서는 임대인이 임대차기간 만료 전 적절한 시기에 갱신 거절의 통지를 하지 않아 묵시적으로 갱신된 경우가 있었습니다. 이 사례에서는 임차인의 권리가 보호되었습니다.

사례 2: 임차인의 법규 인지로 인한 묵시적갱신 인정

한 블라인드 커뮤니티에서 공유된 사례에서는 계약 만기 한 달 반 전에 임대인이 처음 연락하여 묵시적 갱신이 아니라며 재계약을 요구했습니다. 그러나 임차인이 관련 법규를 설명하고 조항을 보내 묵시적갱신을 인정받았습니다.

사례 3: 임차인의 퇴거 의사 표시로 인한 묵시적갱신 불성립

법무법인의 상담 사례 중에는 계약 만료 2개월 전까지 임차인이 임대인에게 퇴거 의사를 전달한 경우, 이는 묵시적갱신에 해당하지 않아 계약이 연장되지 않은 경우가 있었습니다.

묵시적갱신 관련 주요 정보

묵시적갱신과 관련하여 알아두면 좋을 몇 가지 중요한 정보가 있습니다.

1. 임대인은 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 갱신 거절의 통지를 해야 합니다. (2020년 12월 10일 이후 최초로 체결되거나 갱신된 임대차부터 적용, 그 이전의 경우 1개월 전)
2. 묵시적 갱신이 된 경우, 임대차 존속기간은 2년으로 간주됩니다.
3. 묵시적 갱신의 경우, 기존 계약 조건이 그대로 유지되어 임차인에게 상대적으로 유리한 것으로 여겨집니다.

계약갱신요구권에 대해

묵시적갱신과 함께 알아두면 좋은 것이 계약갱신요구권입니다.

1. 임차인은 계약갱신요구권을 1회에 한하여 행사할 수 있습니다.
2. 갱신되는 임대차의 존속기간은 2년입니다.
3. 임대인이 실제 거주하려는 경우 등 특정 상황에서는 갱신을 거절할 수 있습니다.

임대인과 임차인을 위한 조언

임대인을 위한 조언:

1. 계약 만료 전 충분한 시간을 두고 임차인과 재계약 여부를 확인하세요.
2. 갱신을 원하지 않는 경우, 법정 기한 내에 명확히 의사를 전달하세요.

임차인을 위한 조언:

1. 계약 만료까지 임대인이 별다른 통보를 하지 않았다면 자동 연장된 것으로 볼 수 있습니다.
2. 묵시적갱신이 되었다고 판단되면, 법적 권리를 인지하고 적절히 대응하세요.

임대차계약의 묵시적갱신은 임대인과 임차인 모두에게 중요한 영향을 미치는 제도입니다. 특히 상가건물을 임차하여 사업을 하는 분들에게는 사업의 안정성과 직결되는 문제이기도 합니다. 따라서 임대차계약을 체결할 때나 계약 기간이 만료될 때, 묵시적갱신에 대해 충분히 이해하고 대응하는 것이 중요합니다.

이 글을 통해 여러분이 임대차계약과 묵시적갱신에 대해 더 잘 이해하게 되었기를 바랍니다. 임대차 관계에서 발생할 수 있는 불필요한 분쟁을 예방하고, 서로의 권리와 의무를 존중하는 건강한 임대차 문화가 자리잡기를 희망합니다.