2024년 전세사기 예방 전세계약 특약 6가지

 

최근 전세사기로 인한 피해가 급증하면서 많은 임차인들이 불안에 떨고 있습니다. 전세사기 피해 규모가 10조 원을 넘어서고 피해자가 3만 명에 달하는 등 심각한 사회적 문제로 대두되고 있죠. 특히 청년, 사회초년생, 사회취약계층이 주요 피해자로 나타나고 있어 더욱 안타까운 상황입니다.

이에 한국공인중개사협회는 2023년 1월부터 전세사기 방지를 위한 특약 항목을 추가한 새로운 임대차계약서를 도입했습니다. 오늘은 이 특약들 중 2024년에도 여전히 중요한 6가지 특약에 대해 자세히 알아보겠습니다. 이러한 특약들을 숙지하고 계약서에 반드시 포함시킨다면 전세사기 피해를 예방하는 데 큰 도움이 될 것입니다.

1. 전세자금 대출 특약

첫 번째로 알아볼 특약은 전세자금 대출 특약입니다. 이 특약은 임차인이 전세자금 대출을 받아 잔금을 지급하는 경우에 적용됩니다.

특약 내용: - 임대인이나 임차목적물의 하자로 인해 대출이 승인되지 않을 경우, 계약은 무효가 됩니다. - 이 경우 임대인은 계약금을 즉시 반환해야 합니다.

왜 중요한가? 이 특약은 임차인이 대출을 받지 못해 잔금을 마련하지 못하는 상황을 방지합니다. 임대인의 신용 문제나 물건의 하자로 인해 대출이 거절될 경우, 임차인은 계약에서 안전하게 빠져나올 수 있습니다.

2. 보증보험 가입 특약

두 번째 특약은 보증보험 가입 특약입니다. 이는 전세보증금 반환을 보장하는 중요한 안전장치입니다.

특약 내용: - 임대인은 임차인의 전세보증보험 가입을 위해 필요한 절차에 적극 협조해야 합니다. - 임대인이나 임차목적물의 하자로 인해 보증보험 가입이 승인되지 않을 경우, 계약은 무효가 되며 임대인은 지급된 금액 전액을 즉시 반환해야 합니다.

왜 중요한가? 전세보증보험은 임차인의 보증금 회수를 보장하는 중요한 수단입니다. 이 특약을 통해 임대인의 협조를 강제하고, 보험 가입이 불가능한 경우 계약을 무효화할 수 있어 임차인의 권리를 보호합니다.

3. 등기부 권리변동 제한 특약

세 번째 특약은 등기부 권리변동을 제한하는 특약입니다. 이는 임차인의 보증금 반환 가능성을 높이는 데 중요한 역할을 합니다.

특약 내용: - 임대인은 잔금 지급일 익일까지 담보권이나 전세권 등 새로운 권리를 설정하지 않아야 합니다. - 이를 위반할 경우 임차인은 계약을 종료할 수 있고, 임대인은 계약금의 배액을 임차인에게 지급해야 합니다.

왜 중요한가? 이 특약은 임대인이 계약 직후 부동산에 추가적인 담보를 설정하여 임차인의 보증금 반환 가능성을 낮추는 것을 방지합니다. 임차인의 권리를 보호하고 안전한 거래를 보장하는 중요한 장치입니다.

4. 세금 체납 고지 및 상환 특약

네 번째로 살펴볼 특약은 세금 체납에 관한 것입니다. 이는 임대인의 재정 상태를 확인하고 보증금 반환 가능성을 높이는 데 중요합니다.

특약 내용: - 임대인은 국세, 지방세, 근저당권 이자 등의 체납이 없음을 고지해야 합니다. - 임차인이 세금 체납 내역을 확인하는 것에 협조해야 합니다. - 체납이 확인될 경우 잔금일 이전까지 전액 상환해야 하며, 이를 이행하지 않을 시 계약은 무효가 되고 임대인은 계약금을 즉시 반환해야 합니다.

왜 중요한가? 세금 체납은 임대인의 재정 상태가 좋지 않다는 신호일 수 있습니다. 이 특약을 통해 임차인은 임대인의 재정 상태를 확인하고, 문제가 있을 경우 계약을 취소할 수 있어 리스크를 줄일 수 있습니다.

5. 임대차 기간 중 매매 고지 특약

다섯 번째 특약은 임대차 기간 중 발생할 수 있는 매매에 관한 것입니다. 이는 임차인의 주거 안정성을 보장하는 데 중요한 역할을 합니다.

특약 내용: - 임대인은 계약 기간 중 임차물건을 매매하거나 담보로 제공할 경우 임차인에게 통보해야 합니다. - 임차인은 신규 임대인의 지위 승계를 거부하고 계약을 종료할 수 있습니다.

왜 중요한가? 이 특약은 임차인이 예상치 못한 주택 소유자 변경으로 인해 불이익을 받는 것을 방지합니다. 임차인에게 선택권을 부여하여 안정적인 주거 생활을 보장합니다.

6. 임차물 하자 수리 특약

마지막으로 살펴볼 특약은 임차물의 하자 수리에 관한 것입니다. 이는 임차인의 쾌적한 주거 환경을 보장하는 데 중요합니다.

특약 내용: - 임차인의 책임이 없는 시설물의 하자는 임대인이 수리해야 합니다. - 임차인의 과실로 인한 하자는 임차인이 수리해야 합니다.

왜 중요한가? 이 특약은 임차물의 하자 발생 시 책임 소재를 명확히 하여 분쟁을 예방합니다. 임차인은 본인의 과실이 아닌 하자에 대해 임대인에게 수리를 요구할 수 있어 쾌적한 주거 환경을 유지할 수 있습니다.

HUG 전세보증보험: 추가적인 안전장치

위의 6가지 특약과 더불어, HUG(주택도시보증공사)의 전세보증보험 가입도 전세사기 예방을 위한 중요한 안전장치입니다.

HUG 전세보증보험 주요 내용: - 보증대상 전세보증금: 수도권 7억 원, 그 외 지역 5억 원 이하 - 신청기한: 전세 계약기간의 1/2 경과 전까지 - 보증료: 보증금액 * 보증료율 * 계약기간 / 365일 (0.115%~0.154%) - 가입방법: HUG 홈페이지, 모바일 앱, 지사 방문 등

주의사항: - HUG 전세보증보험이 가입되더라도 취소되는 사례가 있으므로 꼼꼼히 확인해야 합니다. - 브로커를 통한 보증보험 사기에 주의해야 합니다.

마치며

2024년에도 전세사기 예방은 여전히 중요한 과제입니다. 위에서 설명한 6가지 특약을 계약서에 반드시 포함시키고, 가능하다면 HUG 전세보증보험에 가입하여 이중으로 안전장치를 마련하세요.

또한, 계약 전 철저한 확인과 준비가 필요하며, 의심스러운 점이 있다면 주저하지 말고 전문가의 조언을 구하세요. 만약 피해가 발생했다면, HUG에서 운영하는 전세피해지원센터(1533-8119)를 통해 상담 및 지원을 받을 수 있습니다.

전세 계약은 큰 금액이 오가는 중요한 일입니다. 충분한 정보와 준비로 안전하고 편안한 주거 생활을 시작하시기 바랍니다.